FP Romania — Expansion Intelligence Platform

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Fiche

Sources

⚠️ Mode Demo — Donnees fictives pour presentation offline

🌐 Couches cartographiques

Secteurs & SAZ

Score d'attractivite par secteur

Concurrents

Detection temps reel via Overpass API

Heatmap concurrence

Zones saturees vs opportunites

Metro & transports

Stations metro M1-M5 Bucharest

Universites, malls, bureaux

14 universites, 13 malls, 5 poles bureaux

Quartiers (cartiere)

50 quartiers colores par score jeunesse

Heatmap densite

397k batiments volumetriques, calibre census

Heatmap jeunesse

Universites + quartiers jeunes

🎯 Filtrer concurrents

Mode analyse

Activez puis cliquez sur la carte

⚪ Zone de chalandise

Zone de chalandise
Definit le rayon d'analyse autour du point selectionne. Le rayon standard en fitness urbain est de 2 km (zone de commodite). Un club premium attire jusqu'a 5 km.

Source : Benchmark FP France

1 km

2 km

3 km

5 km

2.0 km

⚙ Poids SAZ (ajustables)

Personnalisation du scoring
Ajustez les poids des 3 piliers selon votre strategie. Le total doit faire 100%. Cliquez "Reset" pour revenir a 33/33/34.

Modifiez les curseurs et re-cliquez sur la carte pour recalculer

Flux33%

Densite33%

Jeunesse34%

🇧 Secteurs Bucarest

6 secteurs administratifs
Bucarest est divise en 6 sectoare, chacun avec sa mairie et ses statistiques propres. La population cible 15-45 ans est estimee a ~43% de la pop. totale (INS 2022).

Source : INS Romania / recensamantromania.ro

⚡ Actions

📍 Sites cibles BP

Phase 1-2

📚 Methodologie SAZ v3 — 3 piliers

Le SAZ repose sur les 3 criteres cles de succes d'un club fitness a fort traffic :

SAZ = FLUX33% + DENSITE33% + JEUNESSE33%

FLUX = Metro30% + Malls25% + Bureaux25% + Universites10% + Pietons10%
DENSITE = Pop. cible30% + Densite/km225% + Pouvoir achat25% + Concurrence inv.20%
JEUNESSE = Universites40% + Age quartier30% + Nvx residentiels20% + Prix immo10%

Sources: INS Census 2021, Metrorex (750k pax/jour), imobiliare.ro, Overpass API, worldclass.ro, stayfit.ro. Donnees estimees = est.

📈 Synthèse concurrentielle

Cliquez sur un point de la carte ou lancez "Charger concurrents" pour démarrer l'analyse.

🎯 Filtrer par marque

📍 Concurrents détectés

🍰 Répartition par segment

Segmentation concurrentielle
Premium: World Class, Anytime (>40EUR/mois)
Mid-range: BeFIT, 18GYM, Superfit (25-35EUR)
Low-cost: Basic-Fit, SmartFit (<20EUR)
Independant: Salles locales

Source : worldclass.ro, stayfit.ro, befit.ro (mars 2025)

📊 Gap Analysis par secteur

Gap Analysis
Compare la population cible (15-45 ans) a la densite concurrentielle de chaque secteur. Les secteurs avec un ratio pop/concurrents eleve representent des zones blanches (opportunites). Un ratio faible indique une saturation.

Calcul : (Pop_cible / Nb_concurrents) normalise

🛠 Score de menace (0-100)

Chaque concurrent est score selon :

Menace = Proximite40% + Taille25% + Positionnement20% + Notoriete15%

<500m = menace max (100) | >3km = menace min (10). Les enseignes premium sur le meme segment cible que FP (low-cost premium) sont les plus menacantes.

★ Mes sites d'implantation ☁ …

Cliquez "Ajouter" puis cliquez sur la carte pour positionner un site. Ou entrez une adresse ci-dessous.

Sync entre devices (Mac ↔ iPhone) :

📚 Statuts de qualification

★ Prospect — Site identifie, non analyse
★ Shortlist — Analyse positive, a approfondir
★ Valide — Site confirme pour negociation
★ Rejete — Ecarte apres analyse

📋 Zones analysées

Zone	Pop.	15-45	SAZ ▲	Conc.	+ proche	Pot. CA	Reco

⚖ Comparaison sites

💰 Trajectoire financière réseau

Projections BP V17
CA Enseigne et EBITDA consolides sur 10 ans. Hypotheses : 40 clubs a maturite (18 propres + 22 franchises), prix 28EUR TTC/mois (23,14 HT), cible 4000 adherents/club.

Source : BP MF FP V17 — Isseo

📑 Paramètres clés BP

BP Avril 2026

CAPEX / club (hors leasing)1 176k EUR

dont fit-out (600EUR/m² × 1 400m²)840k

dont équipement (40% achat)336k

Leasing équipement (60% / 5 ans)101k/an

Cible adhérents / club (maturité A3)3 600

Panier moyen HT (avec VAD 20%)25,49 EUR (27,80 TTC std)

Ramp-up A1 / A2 / A3+70% / 90% / 100%

Churn annuel post-maturité4,3%

Loyer + charges / club / an236 400 EUR (+2%/an)

Staff A1 (3 ETP chargé)85 890 EUR (+6%/an)

Redevance MF → FP France (succ.)6% CA HT

Spread net MF (franchises)+3% CA (6% − 3% reversé)

Fonds publicitaire2% CA

Impôts locaux RO (taxe foncière)2% CA

Réseau maturité (A7)40 clubs

dont succursales / franchises27 / 13

EBITDA club A5 maturité641k / 47,7% CA

EBITDA Consolidé A10 (enseigne)18,9M EUR

WACC / g / Multiple sortie12% / 2% / 8x

Financement club (equity/dette)30% / 70% @ 4%/7ans

CIT / TVA Roumanie16% / 21%

DCF BPI — Scénario consolidé 40 clubssource: 01_DCF_BPI

Equity fondateurs3,2M EUR

Dette SG (garantie BPI 60%)8M EUR @ 4% / 8 ans

Equity Value A5 post-IS (MOIC)40,4M (12,1x)

Equity Value A7 post-IS (MOIC)86,0M (29,2x)

Equity Value A10 post-IS (MOIC)127,8M (57,8x)

TRI Equity A5 / A764,5% / 61,9%

P&L Consolidé · Master Franchise

DCF BPI · 40 CLUBS · 10 ANS

Enseigne Fitness Park Romania.

CA Enseigne A10

51,3 M€

↑ 290 M€ cumul 10 ans

EBITDA Conso A10

18,9 M€

56,3 % marge

Equity Value A10

127,8 M€

MOIC 57,8x · TRI 50,0 %

Trajectoire Consolidée

Année

A10

Clubs

0,9

9,1

16,7

26,8

33,7

EBITDA

-0,3

2,5

6,6

13,1

18,9

Net

-0,8

0,1

2,4

6,6

12,5

Tous montants en M€ · CA conso net interco · Source PL_CONSO

Scénarios de Cession · Multiple 8× EBITDA

Sortie A5

40,4 M€

MOIC 12,1x · TRI 64,5 %

EV 53 M€ · Net Equity post-IS

Sortie A7 · Optimal

86,0 M€

MOIC 29,2x · TRI 61,9 %

EV 105 M€ · Net Equity post-IS

Sortie A10

127,8 M€

MOIC 57,8x · TRI 50,0 %

EV 151 M€ · Net Equity post-IS

Equity Fondateurs

3,2 M€

Appel progressif A1-A3

Dette SG · Garantie BPI 60 %

8,0 M€

Taux 4 % · Grâce 2 ans · Maturité 8 ans

🏆 Pricing benchmark Roumanie

Positionnement prix
FP se positionne en premium low-cost entre 20-28EUR/mois, sous BeFIT (30EUR) et tres loin de World Class (46-145EUR). Le marche roumain a une penetration de ~5% vs 10-15% en Europe de l'Ouest.

Source : Pitch MF FP x Isseo, mars 2025

📍

Cliquez sur un point de la carte
pour générer une fiche de due diligence

📚 Sources de données

POPULATION & DEMOGRAPHIE

• INS Romania — Recensement 2021 (RPL 2021). Population par secteur: 1,716,961 habitants. recensamantromania.ro

• 83 quartiers (cartiere) — Population estimee par repartition densite relative au sein de chaque secteur, calee sur totaux census

• Facteur population reelle x1.7 — Census = residents legaux. Population reelle ~2.9M (navetteurs Ilfov, non-declares, expats). Source: estimations INS + Eurostat

CONCURRENTS (92 clubs)

• World Class (34 clubs) — worldclass.ro/harta-cluburi, business-review.eu. 84,000 membres / 45 clubs = 1,867 moy.

• Stay Fit Gym (21 clubs) — stayfit.ro/cluburi-bucuresti, morphosiscapital.com. 67 clubs nationaux, 50k+ membres

• 18GYM (6 clubs) — 18gym.ro. 40 clubs nationaux, 15k+ membres Cluj

• Downtown Fitness (5 clubs) — downtownfitness.ro

• Nr1 Fitness (5 clubs) — outsourcing-today.ro, nr1fitness.ro

• Autres (12 clubs) — CrossFit, Absolute Gym, SalsaFit, WoWGym

• Geocodage — Nominatim OpenStreetMap, verification Google Maps

SURFACES (25 verifiees)

• Sources: worldclass.ro, business-review.eu, fitnet.ro, morphosiscapital.com, downtownfitness.ro, 18gym.ro, absolutegym.ro, outsourcing-today.ro

• Non-verifiees: estimees par tier/segment (WC Bronze ~1,300m2, Stay Fit ~1,000m2)

• Badge est. vs verifie dans chaque popup

ESTIMATION MEMBRES (double methode)

• Methode A — Surface × ratio: Premium 0.85 mbr/m2, Mid 1.1, Low-cost 1.5. Calibre sur WC (84k/45 clubs/~2000m2 moy = 0.93)

• Methode B — Google Reviews / anciennete × 81 × facteur_age. Calibre sur WC (219 avis moy / 9.5 ans = 23/an → 81× = 1,867 mbr). Sources: top-rated.online, citymaps.ro, wheree.com

• Resultat = moyenne(A, B) quand les 2 disponibles

HEATMAP DENSITE

• 397,009 batiments extraits de l'export OSM complet Roumanie (Geofabrik, 301MB)

• 194,090 residentiels traites avec ponderation volumetrique (emprise × etages)

• building:levels tag OSM (47,647 batiments = 12%) + estimation par type

• Calage census par secteur (facteur 0.005-0.009)

• Landuse OSM: filtrage residential vs commercial/industrial

• 3 modes: Nuit (residentiel), Jour (bureaux+unis+malls), Combine

• Pipeline: Geofabrik → osmium extract → osmium tags-filter → osmium export → Python aggregation

FLUX & TRANSPORT

• Metro Metrorex — 53 stations, 750k pax/jour total. Ridership par station estime par type (interchange vs terminal)

• Tram/bus STB — 7 corridors principaux, 2.7M pax/jour total

• Malls — 12 centres, footfall estime. AFI Cotroceni 60k/jour (source: AFI Europe). Autres estimes par GLA/revenue

• Zones pietonnes — Calea Victoriei, Old Town, Magheru (source: visitbucharest.today)

• Bureaux — 340k employes en bureaux modernes (Cushman & Wakefield Echinox H1 2025)

POIs

• 14 universites — universityguru.com, sites officiels. 150k+ etudiants total

• 13 malls — romania-insider.com, sites officiels. GLA et footfall

• 5 poles bureaux — Cushman & Wakefield, romania-insider.com

• 4 ensembles residentiels — Militari Residence (25k hab), Cosmopolis (7.5k), Greenfield, One Herastrau

PRIX IMMOBILIER (proxy revenu)

• imobiliare.ro, investropa.com — Prix moyen par quartier (EUR/m2) 2025

• Range: 700 EUR/m2 (Ferentari) → 3,200 EUR/m2 (Primaverii)

MODELE DE CAPTAGE

• 3 sources: Captifs concurrents + Natifs (nouvelle demande) + Walk-in (trafic mall)

• 4 facteurs par concurrent: taux_base × decay_distance × note_Google × elasticite_prix

• Walk-in: 0.7% conversion annuelle visiteurs mall (benchmark industrie fitness en CC)

• Ramp-up: courbe S M1-M12 (8%→93%). Sources: benchmark FP France

BUSINESS PLAN

• BP MF FP V17 — Isseo x Fitness Park. CAPEX 1,176k EUR/club. Cible 4,000 mbr maturite A3

• Prix FP: 28 EUR TTC/mois (23.14 HT, TVA 21%)

• Ramp-up BP: A1=70%, A2=90%, A3=100%

• Reseau maturite: 40 clubs (18 propres + 22 franchises)

OUTILS & APIs

• OpenStreetMap — Overpass API (concurrents, POIs temps reel), Nominatim (geocodage)

• Geofabrik — Extract OSM Romania (batiments, landuse)

• osmium-tool — Filtrage et export OSM

• Leaflet.js + leaflet-heat + MarkerCluster — Cartographie

• Chart.js — Graphiques

⚠ Limites & avertissements

• Les estimations de membres sont des approximations basees sur des proxies (surface, reviews). Aucune donnee reelle publiee par les enseignes roumaines

• Les Google Reviews sont des estimations collectees via sites aggregateurs, pas scraping direct Google

• Les taux de captage (15-25%) sont des hypotheses sectorielles, pas des donnees mesurees en Roumanie

• La heatmap densite represente le volume bati (emprise × etages), pas le nombre reel de residents

• Les ages des clubs sont estimes par marque quand la date d'ouverture exacte n'est pas connue

• Population reelle x1.7 est une estimation — la realite pourrait etre x1.5 a x2.0

• Le modele walk-in (0.7% conversion) est un benchmark europeen, pas specifique Roumanie

Outil developpe par Isseo pour le projet Master Franchise Fitness Park Romania
Donnees au 31 mars 2026 | v2.0

APIs connectees

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